- 2025年09月16日
- 星期二
印尼房地产业界人士表示，中国投资者是投资开发印尼有地住宅领域的最大投资来源之一，跟来自日本和马来西亚等国的投资者一样，通过与印尼土地持有人或本地开发商通过共同开发或组建合资公司的方式来开发建设有地住宅项目。 按照他的分析，印尼对于有地住宅的市场需求持续增加，加上排名世界前列的总人口数量，市场规模庞大，开发商只需要进行3-5年的短期投资。例如大雅加达都市圈的唐格朗地区也是开发商的热门开发区域，因为民众十分看重住宅项目的通勤便利程度。
大雅加达都市圈公寓项目的建设正式完工，但投资者购买公寓来进行投资的热情也在逐渐减退。根据房地产咨询公司日前公布的最新统计数据，今年上半年公寓供应量达到4716套，高于去年的1484套和2021年的4325套，预计2023-2025年共有15165套公寓完工，其中48%位于雅加达南部地区。按照调研机构人士的分析，尽管开发商在疫情期间积极建设公寓项目，不过鉴于投资者对公寓投资的热情下降，他们目前专注于推销已建成的公寓，并未有新建公寓的计划。 疫情之前投资者是购买公寓的主要人群，与居住自用买家的用户比例为58%:42%，然而在上半年用户比例已经转变为46%:54%，同时在建公寓吸纳率也从去年第二季度的55.3%下降到今年同期的51.3%。投资者一直以来倾向购买在建公寓单位来提高售价或方便出租，但由于目前新增供应日益有限，雅加达周边地区的公寓入住率低且难以出租，售价提升有限，业主却仍需承担各种费用成本，因此公寓单位的投资回报率不如其他投资产品。 同时不断增加的居住自用买家更倾向购买已经竣工的公寓单位来确保入住的稳定性，开发商也推出许多折扣优惠来释放自身的公寓库存，例如随着泗水格雷西克工业区的发展以及越来越多外国企业进入当地，服务式公寓的市场需求持续增加。按照调研机构人士的说法，尽管写字楼和公寓的发展停滞不前，但有地住宅、工业园区和数据中心等市场需求不断增长，印尼房地产行业总体正在复苏。 疫情后的情况也促使国内外投资者调整了在印尼的投资策略，他们通过购买土地和增加土地储备来积极投资房地产行业。政府向外国公民开放财产所有权以及新加坡提高针对外国公民的房产购买税将会鼓励外国公民在印尼购买房产。政府早前放宽外国公民购买公寓的价格限制能够推动公寓单位的销售，外国公民也无需向税务部门提供纳税人识别号，只需提供个人护照号码，外国公民能够拥有有地住宅或公寓单位，住宅所有权可以是新房或二手房。
目前已经有五菱、东风小康和奇瑞三大中国汽车品牌进军印尼，未来还有哈弗、欧拉、坦克和哪吒四个中国汽车厂商计划通过参加8月10-20号的印尼汽车工业协会国际车展来开拓当地市场。印尼汽车工业协会秘书长对此表示欢迎，因为印尼人口高达2.82亿，每一千人仅拥有99辆汽车，经济增长水平维持在5%以上，加上基础设施不断完善，市场规模足够容纳中国品牌。 中国品牌的进入也推动了印尼汽车销量的提升，今年一到六月汽车销量已经达到50.5万辆，对比去年同期的47.5万辆增长明显，预计能够轻松实现全年总销量105万辆的目标；同时例如Uwinfly,Davigo,Viar,Volta和小牛等中国电动摩托车厂商也在积极开拓本地市场，反而本田和雅马哈等日本厂商迟迟未有新动作。 按照本田公司人士的介绍，本田计划今年下半年推出一款电动摩托车，目前仍未有具体价格，还计划到2025年推出至少10款电动摩托车车型，到2030年将电动摩托车的销量提高到350万辆即总销量的15%，年底前还会推出电池替换系统，而在今年印尼国际车展展示的新款电动摩托车更是吸引佐科总统亲自询问具体为2500万印尼盾（约合11976.75元）的售价；雅马哈早前也推出了新款电动摩托车，但尚未达到本地量产阶段。
政府计划建立基于电池的电动车辆生态系统。因此目前正在大力推广电动摩托车、电动汽车和电动巴士。但因为由于政府补贴获取的受众太少加上电动摩托车的价格仍然相对昂贵，业界人士希望政府能够扩大政府补贴的受众面以及电动自行车类型的选择。截至2023年7月20日，已经有25款满足零配件国产率最低为40%的车型能够获得700万印尼盾（约合3344.64元）的补贴，补贴后最便宜的价格为559万印尼盾（约合2670.93元）。 电动摩托车补贴的领取对象为人民商业贷款、生产性微型企业援助、工资补贴援助的受益人和/或高达900VA的电力补贴的受益人。自补贴计划于2023年3月20日生效以来，能够获取电动摩托车补贴的车型从一开始的只有6种已经扩大到25种车型。以下是截至2023年7月20日获得补贴的电动摩托车价格详情： 1.Smoot Tempur 1150万印尼盾（约合5494.77元） 2.Smoot Zuzu 1290万印尼盾（约合6163.69元） 3.Polytron PEV 30M1 A/T 1350万印尼盾（约合6450.38元） 4.Selis EMAX 1350万印尼盾（约合6450.38元） 5.Selis Agats 2179万印尼盾（约合10411.39元） 6.Rakata S9 1390万印尼盾（约合6641.5元） 7.Rakata X5 1510万印尼盾（约合7214.87元） 8.Alva One（ACC-BN A/T）2949万印尼盾（约合7214.87元） 9. Greentech VP 979.9万印尼盾（约合4682.02元） 10.Greentech Scood 957.9万印尼盾（约合4576.9元） 11.Greentech Aero 890.4万印尼盾（约合4576.9元） 12.United T1800 A/T 2350万印尼盾（约合11228.44元） 13.United TX1800 A/T 2690万印尼盾（约合12852.98元） 14.United TX3000 A/T 4290万印尼盾（约合20497.87元） 15.Viar New Q1 1452万印尼盾（约合6937.74元） 16.Volta 401 995万印尼盾（约合4754.17元） 17.Gesits G1 A/T 2197万印尼盾（约合10497.39元） 18.Gesits Raya G 2099万印尼盾（约合10029.14元） 19.Yadea E8S Pro 1690万印尼盾（约合8074.92元） 20.Yadea T9 1450万印尼盾（约合6928.18元） 21.E-Nine V5 Lite 1500万印尼盾（约合6928.18元） 22.Exotic Sterrato 559万印尼盾 （约合2670.93元） 23.Exotic Vito 579万印尼盾（约合2766.5元） 24.Exotic Mizone 619万印尼盾（约合2957.62元） 25.Alva Cervo ADC-BP A/T 3575万印尼盾（约合17081.56元）
按照巴布亚省统计局日前公布的最新统计数据，中国成为当地六大主要出口目的地之一，今年六月的出口总额高达2.06万亿印尼盾（约合1.3785亿美元），出口商品主要为金属矿石、矿渣和灰烬。六月份当地出口到六大主要国家的总额为3.8418亿美元，对比五月的4.0052亿美元下降4.08%，而今年一到六月出口总额为20.7854亿美元，对比去年同期的21.7104亿美元下降4.26%。 至于今年一到六月当地对其他国家的出口总额为6.5128亿美元，对比去年同期9.7616亿美元下降明显，不过对六大主要国家的出口额占比达到76.14%。六月当地总出口额为3.9943亿美元，对比五月份的6.2042亿美元下降35.62%，其中油气商品出口额为4.87亿美元，非油气出口额为3.9943亿美元，总值3.9690亿美元、占比99.67%的出口来自于Amamapare港口。
印尼汽车工业协会人士表示，印尼需要学习中国的经验来推进传统燃油汽车转换成电动汽车的过程，进一步提高汽车工业生产能力来向消费者提供更多的车型选择，同时使得汽车价格更具竞争力。印尼国内已经掌握乙醇汽车的生产技术，目前正在大力发展更加复杂的电动汽车产业。 根据该协会公布的统计数据，2022年该协会成员的电动汽车总销量为15437辆，对比2021年仅为3192辆增长非常明显，其中纯电动汽车占10327辆，混合动力汽车为5100辆，但仍远低于传统燃油汽车的销量。去年汽车总销量为1048040辆，同比增长18.1%，大幅超越原定960000辆的目标。
六月份印尼汽车总销量达到82581辆，对比五月份82104辆的销量略微增长了477辆，其中来自日本的丰田以25074辆位居第一，第二名则是大发的18112辆，其后分别是本田的11552辆、铃木的7840辆以及三菱的7606辆。Astra旗下即丰田、大发、五十铃和标致等品牌的汽车总销量达到46328辆，其中低成本绿色汽车为14190辆。 而五月份的汽车销量高达82096辆，对比四月份的58911辆增长十分明显，今年前五个月总销量达到423404辆。丰田-雷克萨斯以28528辆位居第一，大发以16909辆排名第二，Astra的市场占比达到56%，其中在低成本绿色汽车领域的占比更是高达76%。而六月份非Astra品牌例如中国和韩国车企的销量为36253辆，韩国现代的销量为2709辆，而中国五菱则为1650辆。
印尼一家著名男性内衣生产商在疫情期间通过增加债务来筹集资金以维持生存，然而纺织产业利润减少加上应收账款难以收回导致企业资金链难以支撑，随着公司业绩不断下降，利润水平也持续降低。在业绩未能得到改善的情况下，企业只能设法寻找投资或等待最终破产。 自疫情爆发以来，由于防疫管控影响人员活动导致纺织业相当萧条，民众被迫待在家里无法出外消费，对于纺织品和服装产品的需求也减少了。过去三年该公司的业绩持续低于2016年1.2-1.4万亿印尼盾（约合5.7-6.7亿元）的水平，不过当时企业仍然能够通过较低的商品销售成本获得一定利润，2016年棉花的平均价格仅为每磅0.65美元，而2021年和2022年的棉花价格已经激增43-72%。 市场需求下降以及棉花价格高企导致该企业2011-2022年以来积累的净利润为负920亿印尼盾（约合4400万元），也就是过去三年的亏损抵消了之前的盈利。所幸2023年第一季度得益于汇率差达到210亿印尼盾（约合1000万元），企业净利润达到70亿印尼盾（约合330万元）。但是汇率利润不能归类为公司的运营业绩，如果不能提升业绩表现，公司可能会在下个季度再次亏损。 利润余额是公司收集并持有或不分享的利润，因此可用于业务发展。财务报表中获得的利润将记录在公司的收益表中。因此，企业持续亏损可能导致公司资本变为负数。2023年第一季度该企业公布的利润余额为负920亿印尼盾，考虑到该公司2019年实现的最高年净利润仅为190亿印尼盾（约合900万元），这一情况对该公司来说非常糟糕。 即使该公司可以持续维持最佳业绩，也需要将近4.8年或15个季度才能抵消公司目前的负利润余额，这也迫使公司为了生存只能不断增加债务。该公司已经持续11年增加债务，伴随着公司资本的持续下降，导致财务健康状况持续恶化。不健康的资产负债比率也显示出这个问题，债务和资本的比率达到5.7，相当于公司的债务是其资本的5.7倍。 高债务水平限制了该企业基于债务融资或通常称为杠杆发展业务的自由。该公司在2012-2017年期间的资本支出高达400-1100亿印尼盾（约合1900-5200万元）。持续增加债务表明该公司还没有能力用自身资本为发展提供资金而被迫增加债务，而过去两年净现金流系数为正值只是因为没有统计财务支出的现金流记录。现金流系数体现一家公司的现金流动，特别是通过减少资本支出的运营行为。 企业不断增长的债务导致公司自2018年以来持续承担高额财务负担，每年达到730-1090亿印尼盾（约合3500-5200万元），这也是损益表和现金流之间存在巨大差异的一个原因。在过去的11年里，该公司的累计现金流为负760亿印尼盾（约合3600万元），而运营现金流达到4700亿印尼盾（约合2.24亿元），这也表明从运营绩效中获得的资金必须用于业务发展，因此该公司正在积极发展业务，尽管由于业务放缓暂时很难减少债务，加上客户规模较大的纺织公司一般很难收回欠款，导致应收欠款达到4260亿印尼盾（约合2.03亿元），相当于总资产的29%，来自关联方的商业应收账款占公司应收账款总额的20.9%。 商业应收账款过高也是一个潜在的公司流动性问题，即使公司获得了利润，如果不能将利润转换为现金，利润也将毫无意义。尽管公司产品为公众所熟知，但财务管理对该企业来说也是一个重要问题。迄今为止，新冠肺炎疫情导致的业绩放缓尚未改善。第一季度的汇率收益不能保证公司能够维持其未来的利润。忽略这一收益，该公司仍然处于亏损状态。 不仅如此，过去三年的重大损失已成为公司的风险，也是公司利润水平认为负值的原因。棉花价格飙升和产品需求下降是出现亏损的重要原因。该企业在2012-2017年期间积极扩张，导致其债务居高不下，以致在疫情中步履蹒跚，债务资本比率高达6倍。 其他纺织公司也经历了类似的事情，印尼最大的纺织公司之一正在参加关于债务支付义务的诉讼并面临破产的威胁，另一家企业也发生了同样的事情。只有另一家企业仍然坚持在股票市场当中，能够通过吸引额外资本来生存，这也表明由于新冠肺炎疫情导致纺织业陷入困境，而且越来越萧条。
按照国家电力公司总裁的说法，由于能量守恒定律，使用电动汽车比使用燃油车辆更省钱，因为能够成功转化为车辆运动能量的燃料效率仅为13-15%左右，而其余的燃油只会转化为热能。这与电能非常不同，后者在产生运动能量方面效率更高，以风扇为例，它可以产生高达80%的移动能效，热量几乎不存在，这就是风扇不会排气的原因。 出于这个原因，电动汽车充电的价格变得更便宜也就不足为奇了。据估计，汽车行驶大约10公里所耗费1升汽油的成本相当于1.5千瓦时电力的成本。1千瓦时的电价约为1600-2500印尼盾（约合0.76-1.19元），而Pertalite燃油价格为每升10000印尼盾（约合4.76元），Pertamax每升价格为12400印尼盾（约合5.9元）。
总统办公厅主任日前解释了印尼需要从国外进口大蒜和食盐的原因，因为大蒜只能生长在海拔1200米高度的地区，因此并非所有地区都能种植大蒜，政府只能要求进口商在适合种植的地区种植与进口比例相同的大蒜；而食盐只能在例如东努沙登加拉的马都拉等旱季较长的地区生产，但受雨水的影响产量有限因此也只能进口食盐。 按照国家粮食局分析师的说法，印尼目前95%的大蒜供应依赖外国进口，由于国内产量有限，一旦进口出现问题库存减少就会导致价格居高不下；同时进口大蒜几乎100%来自中国，政府也必须与越南、马来西亚以及菲律宾等其他进口国竞争抢购进口大蒜。
