11月4日，印尼总统普拉博沃专门针对雅万高铁明确说了三点：债务别搞政治化、印尼政府能够承受偿付压力、Whoosh本质是公共服务，还透露出远期要“向东延伸到泗水和外南梦”的信号。这番话算是一锤定音，既回应了过去两年的各种争论，也让大家重新想起十年前那场改变项目走向的中日竞标。 一、当年的关键选择：中日方案的核心差别 2015年的时候，中日差不多同时提交了“雅加达—万隆”高铁的方案。日本方案靠的是JICA日元贷款，年利率大概0.1%、能贷40年，还有10年宽限期，但要求印尼政府做主权担保，还得让国家预算介入；中国方案的亮点很实在——不占印尼国家预算、不用主权担保，是两国国企合作的B2B模式，还承诺建造速度更快、本地化比例更高，资金安排也灵活。印尼最后拍板选了中国，理由特别直白：“不用政府担保，财政负担更轻”。这一步，直接决定了这场竞赛的输赢。 二、债务争议从哪来？聊聊资本结构和超支问题 雅万高铁的主体是KCIC合资公司，印尼国企联合体PSBI占60%股份，中方“雅万公司”占40%；总投资里大概25%是资本金，剩下75%左右靠国家开发银行（CDB）的长期贷款。后来因为征地、地质条件复杂，再加上疫情影响，项目投资比最初测算的一路上涨，总投资调到了大概72.7亿美元；为了补上建设期的资金缺口，印尼在2021到2022年间陆续允许追加投资，还引入了应对成本超支的贷款，这就引发了社会上“是不是相当于政府隐性担保”的争论。2025年10月，政府对外说正在和中方谈债务重组，要商量利率和币种的事，舆论又热闹了起来。 三、运行两年：客流、速度都很能打，还带火了周边 雅万高铁Whoosh是2023年10月开始商业化运营的，时速能到350公里，从雅加达到万隆只要40到45分钟。线路全长大概142公里，全程设四个站，一头是雅加达，一头是万隆。到2025年10月，开通以来累计客流量已经超过1220万人次了；节假日高峰的时候上座率一直很高，还带火了旅游、周边地产和文旅消费，明显能感受到“周末效应”。 四、为啥债务争议总反复？核心是这两个深层原因 表面看是成本超支和现金流没匹配好，往深了说其实是两点：一是长期基建项目和短期民意有偏差——建设期的延误、成本调整都是先发生的，但收益往往要等很久才来；二是金融层面的影响，全球利率、汇率波动，再加上项目本身是赚外币、欠外币的天然错配，就让大家对“债务能不能持续还上”更焦虑了。所以普拉博沃强调“每年大概1.2万亿印尼盾的偿付，政府完全扛得住，别搞政治化”，本质上就是把这个“政治话题”拉回“财政工程”的本质来谈。 五、不止雅万：要修到泗水，打造全爪哇快速走廊 普拉博沃11月4日的表态，除了说要“去政治化”“按财政节奏偿付”，更重要的是定了方向：Whoosh不只是连接雅万和雅泗，最终目标是通到外南梦。业界估计，如果雅加达—泗水分期建设的方案、工程可行性研究和资金模型能在2026年前后确定下来，“全爪哇快速走廊”就有希望成型。到时候，中印尼在设备供应、系统集成、运维培训还有车站周边开发这些方面，依然会是天然的合作伙伴。 其实雅万高铁从竞标到运营，一路都伴随着讨论，但现在普拉博沃的表态已经把方向定明了——不纠结于短期争议，而是聚焦长期价值和实际财政能力。随着未来线路延伸，这条高铁不仅能方便更多印尼民众出行，还会成为中印尼合作的重要纽带。
三宝垄（Semarang），名字里刻着郑和下西洋的古老传奇，更藏着印尼中爪哇制造业崛起的新未来。 很多中国朋友说起印尼，先想到雅加达的繁华、泗水的热闹，却容易忽略中爪哇的省会——三宝垄。这里既有古色古香的中式屋檐，也有机器轰鸣的现代化工业园；既是600多年前郑和登陆南洋的印记之地，更是如今中国企业扎根印尼的“中段支点”。今天，咱们用3分钟，把三宝垄的城市起源、华人故事、产业布局，从头到尾讲明白。 第一｜城市画像：名字藏着郑和故事，华人痕迹刻进城市肌理 三宝垄是中爪哇省的“心脏”，坐落在爪哇岛正中心，离雅加达约450公里，到泗水大概350公里。这里常住人口大约170万，加上周边的都市圈（Kedungsepur），总人口能达到676万左右，妥妥的印尼第四大都会圈。 “三宝垄”这名字，根源其实在中国。当地华人都叫郑和“三保太监”（Sam Po Kong），15世纪初他下西洋时曾停靠这里，还在山脚下建了座祈福的庙宇。时间一长，当地人就把这片地方叫做“Semarang”，原意是“稀疏的稻田之地”，但“三宝”的传说，早就融进了城市的文化骨子里。 现在去三宝垄老城区，最有代表性的就是“三保庙”（Sam Poo Kong Temple）。红墙黄瓦，香火一直很旺，里面供奉着郑和，更特别的是，它成了印尼少见的中式庙宇和穆斯林文化和平共存的象征。 还有当地人最爱吃的“Lumpia Semarang”（三宝垄春卷），绝对是中爪哇华人融合菜的招牌。用竹笋、鸡肉或虾仁做馅，裹上薄饼炸得金黄，外脆里香，现在全印尼人都知道“春卷要吃三宝垄的”，这道小吃几乎成了城市的“移动名片”。 除了饮食，华人商号早就在三宝垄扎了根。比如印尼老字号Djarum针记集团，最早就起源于中爪哇的Kudus；还有黄仲涵家族，殖民时期可是东南亚最大的糖业财团，人称“爪哇糖王”，当年的影响力可不一般。 第二｜经济与产业：港口+制造双引擎，成本优势拉满 中爪哇省政府早就给三宝垄定了位——“爪哇岛中部制造与物流走廊”的核心节点。和雅加达比起来，这里的土地、人工成本优势一抓一大把： ● 工业用地每平方米大概70到120美元，比雅加达周边直接便宜三成到五成； ● 普通工人月薪大概230万印尼盾，换算成人民币也就1000块左右，而雅加达地区差不多要5.2条左右，差了一倍还多。 三宝垄东部主要有JIPS工业园区，以及印尼传统的原木家具产业基地Jepara,, 三宝垄西边有两个重点工业园，一个是肯德尔工业园，占地2200公顷，由印尼Jababeka集团和新加坡胜科联合开发；另一个是巴塘园区，规划面积足足有4300公顷，是印尼政府重点打造的新一代国家级园区, 普拉博沃希望巴塘园区成为印尼版的深圳。 总体看来，三宝垄—肯德尔—巴塘就组成了中爪哇北岸的产业带，主要对接纺织服装、箱包、鞋子、家具、食品、建材、新能源这些劳动密集型和出口导向型产业，发展潜力肉眼可见。 结束语 从郑和下西洋的历史印记，到华人深耕的商业传奇，再到如今制造业崛起的产业蓝图，三宝垄从来不是印尼的“冷门城市”，而是藏着满满机遇的“潜力股”。这里既有文化上的亲切感，又有成本低、布局优的产业优势，对于想扎根印尼的中资企业来说，无疑是一个性价比高、适配性强的优质选择。未来，随着中爪哇产业带的不断成熟，三宝垄必将成为连接中国企业与印尼市场的重要桥梁，书写更多中外合作的新故事。
在印尼店屋Ruko既可居住，也可商用，是性价比极高的不动产, 最近不少外籍朋友都在问：外籍人士能买印尼店屋Ruko吗？我们梳理了最新法规、价格门槛，用直白数据说清楚核心逻辑：外籍个人可买Ruko，但只能选Hak Pakai（使用权）或开发商明确可售外籍的商业类HGB（过户后转Hak Pakai），下面仔细给大家聊聊： 第一，能买什么？要花多少钱？ 在印尼店屋Ruko既可居住，也可商用，是性价比极高的不动产, 可能比投资购买别墅或者公寓更划算。 •哪些可买呢：登记在个人名下的Hak Pakai类Ruko；开发商项目中明确对外籍个人出售的商业HGB（过户时转为Hak Pakai）。 •哪些不可买：Hak Milik（永久所有权）地块、政府补贴房、权属不清的“灰色”Ruko。 硬性门槛，在限价方面，雅加达最低215万元人民币，泗水/巴厘岛等最低130-215万元人民币，外籍个人（或家庭）通常限一处，用地面积上限约2000㎡，特殊情况可报批放宽。身份要求：护照+合法签证。 第二，流程怎么走？这些坑千万别踩！ 标准流程（盯紧三个关键环节） 1. 尽调（找对人）：通过公证员在BPN系统核查——确认证书真伪、是否有抵押/查封、地块分区是否允许商业或混用，核心是确认过户后能登记为Hak Pakai使用权。 2. 签约过户（走对手续）：由公证员制作AJB（买卖契据），办理权属登记；若原为HGB，按规定转为Hak Pakai后再登记。 3. 纳税与备案（别漏税）：按不动产评估值或成交价缴税，保留好完税凭证和登记证明，方便日后续期或转让。 第三，买来怎么用？ Ruko用于零售、服务等经营，需在印尼投资部的OSS系统申请营业执照NIB，按对应的行业分类合规经营。 买印尼Ruko，核心要满足“权属对、价线到、用途明、税证齐”。先问自己能登记为Hak Pakai使用权吗？价格达标当地外籍最低门槛吗？而且一定要通过公正机构购买，更安全。
