在印尼店屋Ruko既可居住，也可商用，是性价比极高的不动产, 最近不少外籍朋友都在问：外籍人士能买印尼店屋Ruko吗？我们梳理了最新法规、价格门槛，用直白数据说清楚核心逻辑：外籍个人可买Ruko，但只能选Hak Pakai（使用权）或开发商明确可售外籍的商业类HGB（过户后转Hak Pakai），下面仔细给大家聊聊： 第一，能买什么？要花多少钱？ 在印尼店屋Ruko既可居住，也可商用，是性价比极高的不动产, 可能比投资购买别墅或者公寓更划算。 •哪些可买呢：登记在个人名下的Hak Pakai类Ruko；开发商项目中明确对外籍个人出售的商业HGB（过户时转为Hak Pakai）。 •哪些不可买：Hak Milik（永久所有权）地块、政府补贴房、权属不清的“灰色”Ruko。 硬性门槛，在限价方面，雅加达最低215万元人民币，泗水/巴厘岛等最低130-215万元人民币，外籍个人（或家庭）通常限一处，用地面积上限约2000㎡，特殊情况可报批放宽。身份要求：护照+合法签证。 第二，流程怎么走？这些坑千万别踩！ 标准流程（盯紧三个关键环节） 1. 尽调（找对人）：通过公证员在BPN系统核查——确认证书真伪、是否有抵押/查封、地块分区是否允许商业或混用，核心是确认过户后能登记为Hak Pakai使用权。 2. 签约过户（走对手续）：由公证员制作AJB（买卖契据），办理权属登记；若原为HGB，按规定转为Hak Pakai后再登记。 3. 纳税与备案（别漏税）：按不动产评估值或成交价缴税，保留好完税凭证和登记证明，方便日后续期或转让。 第三，买来怎么用？ Ruko用于零售、服务等经营，需在印尼投资部的OSS系统申请营业执照NIB，按对应的行业分类合规经营。 买印尼Ruko，核心要满足“权属对、价线到、用途明、税证齐”。先问自己能登记为Hak Pakai使用权吗？价格达标当地外籍最低门槛吗？而且一定要通过公正机构购买，更安全。
为什么这两天“大国都来东盟”？一句话总结：东盟就像一口满是料的巨锅，人口多、市场大、还能搭台让各国合作唱戏。现在这锅“主菜”正上桌，谁不来，谁就可能错过机遇。 第一大吸引力：6.8亿人、3.8万亿美元的“新蓝海市场” 本周，马来西亚吉隆坡举办的第47届东盟峰会，再次让区域经济这盆“热汤”成了焦点。东帝汶正式加入后，东盟从10国扩至11国，直接面向约6.8亿人口，整体GDP达3.8万亿美元。 这个市场不仅体量够大，更藏着满满的增量空间。对各国来说，这里既是老百姓消费升级的“新蓝海”，也是企业投资布局的“新前沿”，吸引力自然拉满。 第二大吸引力：全球“加税潮”里的“供应链新通道” 现在全球贸易刮起“加税风”，各国都在重新规划供应链，而东盟刚好给出了两条“解题思路”。 一边和中国敲定签署《自贸区3.0升级议定书》，新增数字、绿色等领域合作内容，给区域产业链减少摩擦，就像加了“润滑油”。 另一边又加快和美、欧、日、印等对接，在多边合作里“左右逢源”。 说白了，当其他地方都在加关税、增成本时，东盟正在给企业找“省钱、省事的路线”。如今美—东盟、欧—东盟的贸易规模都在涨，没人想丢了这块“稳定盘”。 第三大吸引力：能让大国“握手合作”的“舞台主办方” 东盟不是只能旁观的“观众”，而是实实在在的“主办方”。它靠一整套机制，把各国聚到一起谈合作：既有东盟峰会及与中、美、日、韩、印等的对话会，也有东亚峰会、国防部长扩大会议（ADMM-Plus）。今年马来西亚还把“包容与可持续”定为峰会主题，让这里成了少数能让大国“不掐架、只握手”的地方。对各国来说，既不用卷入阵营对抗，又能抓住技术、资金、市场流动的红利，这样的舞台谁都不想缺席。说到底，大国扎堆去东盟，核心是这里同时满足了三大需求：有可观的市场、能调整供应链、还能提供合作平台。当下世界都在谈“去风险”，而东盟靠“可预期的环境+能落地的合作”，把自己变成了全球供应链的“稳定器”，也成了地缘政治里的“缓冲带”，自然成了各方争夺的香饽饽。
“外籍个人能不能在印尼买地？”王掌柜经常有收到类似的问题。我们把现行规定梳理了一遍，：外籍个人不能拥有印尼的“土地所有权”（Hak Milik/SHM），但可以在严格条件下购买住宅类不动产，并把权利登记为“使用权”（Hak Pakai）。而涉及建厂、仓储等工业用途的土地，则必须以公司名义（设立PT PMA外资公司）依法取得“建筑使用权”（HGB），个人名义不适用。 先看法律底层逻辑。自1960年的《基本土地法》确立起，土地所有权只属于印尼公民与特定主体，外籍个人不在其列。后来通过一系列配套法规，给外籍个人打开了“住”的通道：可以购买独栋住宅或公寓，但产权形态是Hak Pakai（使用权）。这类权利不是永久的，通常按“首次最长30年，到期可延长20年，期满后还可再续30年”的节奏批复，总年限分阶段审批、合规续展。用途也被限定为自住/居住，不能当作商业经营用地。 外国人个人能买什么，边界也很清楚。独栋住宅可以登记为Hak Pakai；公寓在项目合规的前提下，也可以由外籍个人购买并登记为相应权利。至于价格各省有各自的最低价和上限清单，比如雅加达独栋住宅的价格不低于50亿印尼盾，大约220万人民币，公寓的价格不低于30亿印尼盾，大概130万人民币的价格。除了价格红线，数量和面积也设上线，通常是“每名外籍个人（或家庭）限购一处、面积不超过约2000㎡”，超出需要另行批准；购置前，最好先核对目标城市当期的“外籍购房最低价”和限制条款，避免踩线。 流程上，建议按“尽调—签约—过户—纳税—续展维护”来走。所谓尽调，不只是看看证书复印件，更要通过PPAT（不动产契约官）和不动产登记系统，查验证书真伪、有没有抵押或查封、用途分区是否与住宅一致。 需要特别提醒的，是三个“红线”。第一，不能以外国人个人名义持有所有权Hak Milik；第二，不能通过所谓“名义持有/代持”来变相规避限制，这在法律上风险极高，纠纷频发；第三，不能以个人名义去拿工业或仓储用地——如果您的需求是“建厂”，请先设立有限责任公司PT PMA，再依法申请建筑使用权HGB，并办理建筑许可（PBG）等手续，走在合规主干道上。 一句话总结：想住，可以；想建厂，换轨到公司名义。外籍个人在印尼购买住宅走Hak Pakai，满足在印尼的资格、最低价与数量/面积等门槛；涉及工业用地，则以公司名义购买更安全、更可持续。
